Những điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại nhà

Giấy chứng nhận nội dung đăng ký (bản sao đăng ký) có thể được rút ra mà không cần sự đồng ý của chủ nhà. Chỉ cần nhập địa chỉ vào trang web của Tòa án nhân dân tối cao (Internet Đăng ký), chi phí tra cứu trực tuyến là 700 won cho một bản, chi phí cấp phát là 1.000 won cho một bản.

Xem theo thứ tự ba phần

Nếu trong phần A có tạm giữ, phong tỏa, quyết định khởi động thanh lý thì căn nhà đó không thể nhận. Không phải là nơi có thể tiến hành với điều kiện.

Mối quan hệ giữa quyền yêu cầu thanh toán ưu tiên và tiền cọc của tôi

Nếu tiến hành thanh lý, thứ tự thanh toán là theo thứ tự đăng ký và xác định ngày. Nếu số tiền cao nhất của quyền thế chấp trước đó lớn thì tiền cọc của tôi sẽ càng bị đẩy về sau. Tổng số tiền của quyền yêu cầu thanh toán ưu tiên và tiền cọc của tôi càng gần giá trị thị trường của căn nhà thì khả năng nhận lại càng giảm.

Nếu tiền cọc ít thì có cơ chế nhận một phần trước không phụ thuộc vào thứ tự (Điều 8, khoản 1, Luật Bảo vệ Người thuê nhà). Tuy nhiên, có hai điều kiện.

• Phải hoàn tất việc giao nhà và đăng ký cư trú trước khi đăng ký yêu cầu thanh lý (phần sau của khoản 1, Điều 8)
• Số tiền nhận không được vượt quá một nửa giá trị nhà (điều khoản 3, khoản 1, Điều 8, Luật Bảo vệ Người thuê nhà; điều khoản 2, khoản 10, Điều 10, Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Người thuê nhà)

Số tiền được xác định theo ngày thiết lập quyền thế chấp, không phải theo ngày ký hợp đồng

Đây là điểm dễ sai. Tiêu chuẩn áp dụng không phải là nghị định hiện hành mà là nghị định đang có hiệu lực vào ngày thiết lập quyền thế chấp ưu tiên cao nhất cho căn nhà đó. Mỗi lần sửa đổi nghị định, đều có quy định chuyển tiếp như sau: "Đối với người đã có quyền thế chấp trên căn nhà thuê trước ngày này thì vẫn áp dụng quy định trước đây" (Điều 2, Phụ lục, Nghị định số 33254, ngày 21 tháng 2 năm 2023, Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Người thuê nhà).

Vì vậy, trước tiên xem ngày thiết lập quyền thế chấp ưu tiên cao nhất ở phần B, sau đó đọc dòng tương ứng với ngày đó.

Căn cứ cho mỗi dòng là điều 3, khoản 11 và điều 4, khoản 11 (tiền cọc) và điều 3, khoản 10 và điều 4, khoản 10 (số tiền nhận trước) của điều 11 của nghị định thi hành Luật Bảo vệ Người thuê nhà tại thời điểm đó. Nếu không có quyền thế chấp nào trong phần B thì áp dụng tiêu chuẩn hiện hành. Nếu quyền thế chấp được thiết lập trước ngày 31 tháng 3 năm 2016 thì số tiền sẽ thấp hơn (tiêu chuẩn khu vực khác: tiền cọc dưới 4,500 triệu won → 1,500 triệu won). Quyền thế chấp được thiết lập từ ngày 31 tháng 3 năm 2016 đến ngày 17 tháng 9 năm 2018 thì ở cả hai khu vực Busan, Ulsan và Gyeongsangnamdo đều giống với dòng 2018 trong bảng trên. Dù là khu vực nào, hãy mở phần "lịch sử" của nghị định tại Trung tâm Thông tin Pháp luật Quốc gia và kiểm tra trực tiếp điều 10, khoản 1 và điều 11 của nghị định đang có hiệu lực vào ngày thiết lập quyền thế chấp.

Ở khu vực công nghiệp Busan, Ulsan và Gyeongsangnamdo, có những căn hộ một phòng ngủ còn tồn tại quyền thế chấp được thiết lập trước ngày 21 tháng 2 năm 2023. Nếu bạn thuê căn hộ với tiền cọc 8,000 triệu won thì theo bảng hiện hành, bạn là đối tượng được thanh toán ưu tiên cao nhất, nhưng nếu quyền thế chấp được thiết lập vào năm 2020 thì theo tiêu chuẩn lúc đó (tiền cọc dưới 6,000 triệu won), bạn sẽ không thể nhận được một đồng nào. Nếu chỉ nhìn vào bảng và tính toán "2,800 triệu won là chắc chắn", bạn sẽ đến kết luận ngược lại.

Lý do tại sao huyện Gijang và huyện Ulju được liệt vào cùng một hàng với tỉnh Gyeongsangnamdo là vì điều 3, khoản 11 của nghị định thi hành Luật Bảo vệ Người thuê nhà không bao gồm khu vực huyện trong thành phố lớn. Người xem phòng ở khu vực Onsan và Eonyang hãy kiểm tra hàng này.

Hai điều không xuất hiện trên đăng ký

• Tiền thuế quốc gia chưa thanh toán của người cho thuê — Số tiền nợ thuế không được ghi trong đăng ký nhưng có thể được xếp trước trong thanh toán. Người thuê nhà ký hợp đồng với tiền cọc vượt quá 1 tỷ won có thể xem xét số tiền thuế chưa thanh toán và số tiền nợ thuế của người cho thuê mà không cần sự đồng ý của người cho thuê vào ngày bắt đầu hợp đồng thuê (Điều 109, khoản 2, Luật Thuế và Nghị định thi hành Luật Thuế, Điều 97, khoản 2). Người thuê nhà có thể nộp đơn tại cục thuế không thuộc khu vực quản lý nếu cung cấp giấy tờ chứng minh việc ký kết hợp đồng thuê nhà (Điều 109, khoản 1, Điều 109, Luật Thuế và Nghị định thi hành Luật Thuế, Điều 97, khoản 1, mục 1)
• Tiền cọc của những người thuê nhà đã thuê trước tôi — Nếu là nhà nhiều hộ thì đây thực chất là quyền yêu cầu thanh toán ưu tiên. Người cho thuê phải cung cấp cho người thuê nhà thông tin về ngày cấp xác định ngày, tiền thuê, tiền cọc và giấy chứng minh nộp thuế quốc gia và thuế địa phương (Điều 3, khoản 7, mục 1 và 2, Luật Bảo vệ Người thuê nhà). Tuy nhiên, nếu đồng ý xem xét trước khi ký hợp đồng thì có thể thay thế bằng việc đồng ý, vì vậy nếu thay thế bằng sự đồng ý, hãy kiểm tra trực tiếp.

Bạn phải rút hai lần từ đăng ký. Một lần trước khi ký hợp đồng, một lần vào buổi sáng ngày thanh toán số tiền còn lại. Trong khoảng thời gian này, có thể có quyền thế chấp mới được thiết lập.

Bất kể là hợp đồng thuê toàn phần hay thuê theo tháng, sức mạnh để giữ lại tiền cọc không đến từ hợp đồng thuê mà đến từ ba sự thật sau đây.

• Sự bàn giao — thực sự chuyển đồ và sống trong ngôi nhà đó
• Đăng ký chuyển hộ khẩu — chuyển hộ khẩu đến địa chỉ đó
• Xác định ngày — nhận được ngày xác định trên hợp đồng thuê

Khi hai điều kiện đầu tiên được thực hiện, quyền đối kháng sẽ được hình thành. Khi người thuê nhà đã hoàn tất việc bàn giao nhà và đăng ký hộ khẩu thì quyền hiệu lực đối với người thứ ba sẽ bắt đầu ngay ngày hôm sau (Điều 3, khoản 1, Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà). Phần sau của cùng điều luật quy định rằng khi đã đăng ký chuyển hộ khẩu thì được coi là đã đăng ký hộ khẩu. Khi có cả xác định ngày thì quyền nhận lại tiền cọc sẽ được ưu tiên hơn các quyền khác trong việc thanh toán giá trị tài sản từ đấu giá hoặc bán đấu giá (Điều 3-2, khoản 2, Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà).

Nếu thiếu bất kỳ một trong ba điều kiện này, các điều kiện còn lại sẽ trở nên vô hiệu. Nếu chỉ nhận được xác định ngày nhưng chưa đăng ký chuyển hộ khẩu thì quyền ưu tiên thanh toán sẽ không được hình thành.

Đăng ký chuyển hộ khẩu phải thực hiện vào ngày chuyển nhà

Theo Luật Hộ khẩu, thời hạn là 14 ngày kể từ ngày chuyển đến, nếu không thực hiện trong thời hạn này mà không có lý do chính đáng thì sẽ bị phạt tiền dưới 50.000 won (Điều 16, khoản 1 và Điều 40, khoản 4, Luật Hộ khẩu). Tuy nhiên, không nên sử dụng hết 14 ngày này. Quyền đối kháng sẽ được hình thành vào 0 giờ ngày hôm sau khi đăng ký, vì vậy nếu chậm đăng ký thì khoảng thời gian không được bảo vệ sẽ càng dài.

Vì cùng lý do này, ngày thanh toán tiền cọc còn lại là ngày nguy hiểm nhất. Nếu người cho thuê nhận tiền cọc vào ngày đó và thiết lập thế chấp vào ngày đó thì thế chấp đó sẽ có quyền đối kháng trước quyền của bạn. Lý do tại sao trong điều khoản đặc biệt của hợp đồng thuê cần ghi rõ "Không thực hiện thay đổi quyền sở hữu và thiết lập quyền đảm bảo cho đến ngày hôm sau ngày thanh toán tiền cọc" là vì lý do này.

Thực hiện ở đâu

Xác định ngày có thể được thực hiện trước khi chuyển nhà chỉ cần có hợp đồng thuê. Tuy nhiên, quyền ưu tiên thanh toán chỉ được hình thành vào 0 giờ ngày hôm sau khi đã hoàn tất việc bàn giao và đăng ký chuyển hộ khẩu.

Từ ngày 1 tháng 6 năm 2025, việc khai báo hợp đồng thuê nhà (주택 임대차 신고) thật sự bị phạt tiền nếu không làm. Thời gian hướng dẫn (계도기간) bắt đầu ngày 1 tháng 6 năm 2021 đã kết thúc ngày 31 tháng 5 năm 2025, và các hợp đồng ký từ ngày 1 tháng 6 trở đi là đối tượng bị phạt.

• Căn cứ — Điều 6-2 khoản 1, Luật về khai báo giao dịch bất động sản
• Thời hạn — trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng
• Mức tiền thuộc đối tượng — tiền cọc trên 60 triệu won (6.000만원) hoặc tiền thuê hàng tháng trên 300.000 won (30만원). Hợp đồng gia hạn mà chỉ kéo dài thời gian, không tăng giảm tiền cọc và tiền thuê, thì được loại trừ (Điều 4-3 khoản 1, Nghị định thi hành của luật này)
• Người có nghĩa vụ — bên cho thuê và bên thuê cùng khai báo. Nếu một bên từ chối thì bên kia có thể khai báo một mình (Điều 6-2 khoản 3, luật này)
• Thay đổi, hủy bỏ — nếu tiền cọc hay tiền thuê thay đổi hoặc hợp đồng bị hủy thì phải khai báo lại trong vòng 30 ngày kể từ ngày việc đó được xác định (Điều 6-3 khoản 1, luật này)

Tiền phạt đã giảm xuống vào ngày 29 tháng 4 năm 2025

Mức trần trong luật vẫn là 1 triệu won (100만원) trở xuống (Điều 28 khoản 5 mục 3, luật này), nhưng Bảng 3 của Nghị định thi hành — nơi quy định số tiền phạt thực tế — được sửa đổi ngày 29 tháng 4 năm 2025, nên khai báo chậm hoặc không khai báo đơn thuần đã hạ xuống còn tối đa 300.000 won (30만원). Mức 1 triệu won (100만원) từ nay chỉ áp dụng cho khai báo gian dối.

Số tiền hợp đồng là số tiền cọc; nếu có tiền thuê hàng tháng thì cộng thêm 200 lần tiền thuê hàng tháng (Bảng 3, ghi chú 2). Tiền cọc 30 triệu won (3.000만원) với tiền thuê tháng 400.000 won (40만원) thì số tiền hợp đồng là 110 triệu won (1억 1,000만원).

Nếu khai báo gian dối thì bị phạt 1 triệu won (100만원), không liên quan đến số tiền hợp đồng. Cơ quan tiếp nhận khai báo có thể tăng hoặc giảm số tiền trên trong phạm vi một phần hai, có xét đến động cơ, kết quả và số lần vi phạm (Bảng 3 mục 1); và nếu tự mình khai báo việc đã làm muộn thì có thể được giảm nhẹ hoặc miễn (Điều 29, luật này).

Ở Busan, Ulsan, Gyeongnam thì tôi có thuộc đối tượng không

Khu vực thuộc đối tượng khai báo là thành phố tự trị đặc biệt, tỉnh tự trị đặc biệt, thành phố (si), huyện (gun) và quận (gu); nhưng huyện thì chỉ tính những huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương và tỉnh Gyeonggi (Điều 4-3 khoản 2, Nghị định thi hành của luật này).

Ở phần quyền được thanh toán ưu tiên cao nhất (최우선변제) thì Gijang-gun và Ulju-gun bị loại ra, nhưng ở đây thì lại được tính vào. Mỗi chế độ đối xử với huyện một khác, nên hãy xem từng bảng riêng.

Cách làm gọn một lần cùng với đăng ký chuyển hộ khẩu

Nếu bên thuê đăng ký chuyển hộ khẩu (전입신고) theo Luật đăng ký cư trú thì được coi như đã khai báo hợp đồng thuê nhà (Điều 6-5 khoản 1, luật này). Và khi việc tiếp nhận khai báo thuê nhà hoàn tất thì được coi như đã cấp ngày xác định (확정일자), nhưng điều này chỉ giới hạn ở trường hợp đã nộp hợp đồng thuê nhà (khoản 3, cùng điều luật).

Vì vậy, nếu bạn vừa đăng ký chuyển hộ khẩu tại trung tâm hành chính phường (주민센터) vừa nộp kèm hợp đồng thuê nhà thì mọi việc, trừ sự bàn giao, xong ngay tại chỗ. Nếu chỉ đăng ký chuyển hộ khẩu mà không có hợp đồng thì phải đi lấy ngày xác định riêng. Làm trực tuyến thì vào Hệ thống quản lý giao dịch bất động sản của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (부동산거래관리시스템).

Ngay cả ở khu vực huyện không thuộc đối tượng khai báo thì ngày xác định và đăng ký chuyển hộ khẩu vẫn phải làm, đó là việc riêng. Chỉ là không có nghĩa vụ khai báo thôi, chứ không phải là không cần đến các biện pháp bảo vệ tiền cọc.

Vị trí đi làm của các nhà máy tại khu vực Bộ Công nghiệp (Busan, Ulsan, Gyeongnam) thường nằm bên trong các khu công nghiệp. Các khu như Noksam, Shinho (quận Gyeongsangnam-do, Busan), Mipo, Onsan (Ulsan), Changwon Quốc gia, Kimhae Golden Route, Yangsan Sammak, Eokgok là những ví dụ. Vì số lượng phòng trọ một phòng trong khu công nghiệp thường ít và nhiều nơi đã cũ, nên cấu trúc phổ biến là thuê phòng ở trung tâm thành phố và đi làm bằng xe buýt đưa đón.

Vì vậy, cần thay đổi thứ tự. Nếu thuê phòng trước rồi mới chọn công ty thì sẽ gây khó khăn cho việc đi làm. Bạn nên xem trước tuyến xe buýt đưa đón của công ty bạn muốn ứng tuyển, sau đó tìm phòng trọ ở khu vực mà tuyến xe buýt đi qua.

Điểm phân chia chi phí cố định hàng tháng

Trên trang BIZ360, mục chi tiết doanh nghiệp nhỏ và vừa có 4 mục: xe buýt đưa đón, ký túc xá, hình thức làm việc luân phiên, và mức lương khởi điểm. Mỗi doanh nghiệp điền đầy đủ các mục khác nhau, vì vậy bạn nên chọn ra 2-3 nơi có thông tin rõ ràng để so sánh, như vậy bạn sẽ dễ dàng xác định khu vực cần đi xem phòng trọ. Các mục trống sẽ trở thành câu hỏi để hỏi trong buổi phỏng vấn.

Ngay cả khi ký hợp đồng ngắn hạn cũng không gây thiệt hại

Người lao động thường nghe nói rằng việc thuê nhà 2 năm trong khi thời gian thử việc chỉ 3 tháng là gây áp lực. Nếu hợp đồng thuê nhà không quy định thời hạn hoặc quy định dưới 2 năm, thì vẫn được coi là 2 năm, nhưng người thuê có thể yêu cầu thời hạn được quy định dưới 2 năm là có hiệu lực(Điều 4, khoản 1, phụ lục, Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà). Việc ký hợp đồng 1 năm cũng không gây bất lợi cho người thuê.

Tuy nhiên, việc rời đi giữa chừng hợp đồng là vấn đề khác. Nếu bạn rời đi trước khi hết hạn hợp đồng, việc hoàn trả tiền cọc có thể bị chậm đến khi tìm được người thuê tiếp theo. Thực tế có nhiều trường hợp phải chuyển đi sau vài tháng vì hình thức làm việc luân phiên không phù hợp với cơ thể, vì vậy hãy kiểm tra trước hình thức làm việc luân phiên trước khi ký hợp đồng, như vậy sẽ giảm bớt cả vấn đề phòng trọ.