전입신고와 확정일자

전입신고 기한은 새 거주지에 전입한 날부터 14일이다(주민등록법 제16조 제1항). 기준일은 계약한 날도, 잔금을 치른 날도 아니다. 실제로 그 집에서 살기 시작한 날이다.

기간 내에 신고하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 붙는다(같은 법 제40조 제4항). 사전통지를 받고 의견제출 기한 안에 자진 납부하면 20% 범위에서 감경될 수 있다(질서위반행위규제법 제18조, 같은 법 시행령 제5조).

다만 과태료 5만원은 이 절차에서 가장 작은 문제다. 진짜 손해는 뒤에 나온다 — 보증금을 지키는 대항력이 전입신고를 마친 다음 날부터 생기기 때문이다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 조문에 시각은 없고, 판례가 이 "다음 날"을 다음 날 오전 0시로 본다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 신고가 사흘 늦으면 보증금 보호도 사흘 늦게 시작된다.

누가 신고하는가

• 원칙은 세대주가 신고한다
• 세대주가 신고할 수 없을 때에만 ① 세대를 관리하는 사람 ② 본인 ③ 세대주의 위임을 받은 배우자·직계혈족·배우자의 직계혈족·직계혈족의 배우자가 대신한다(주민등록법 제11조 제1항 단서 및 각 호). 위임 범위에 네 가지가 모두 들어가므로 배우자의 부모(시부모·장인장모)도 받을 수 있다
• 기숙사 등 여러 사람이 동거하는 숙소는 그 숙소의 관리자(같은 법 제12조)

방법은 두 갈래다. 상황에 따라 답이 다르다.

온라인이라고 확정일자를 포기할 필요는 없다. 전입신고를 하면 그것만으로 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제1항). 여기에 임대차계약서까지 제출해 신고 접수가 완료되면 확정일자도 부여된 것으로 본다(같은 조 제3항). 계약서를 내지 않으면 신고 의무는 끝나지만 확정일자는 따로 받아야 한다. 정부24 전입신고 화면에도 계약서를 올리는 자리가 있다. 다만 이 경로는 임대차 신고 대상 계약일 때만 작동한다. 대상 여부(지역·금액)는 다음 섹션에 정리했다.

정부24로 할 때 걸리는 지점은 세대주 확인이다. 이미 다른 사람이 세대주로 있는 집에 세대원으로 들어가는 경우, 그 세대주가 정부24에서 [사실/진위확인 → 세대주·전입자 확인]으로 본인확인을 해줘야 신고가 완료된다. 신청 후 일주일 안에 확인이 이뤄지지 않으면 신청은 취소 처리된다. 취소된 줄 모르고 있다가 14일을 넘기는 경우가 여기서 나온다.

정리하면 이렇게 판단한다.

• 원룸을 혼자 계약하고 단독 세대를 구성한다 → 정부24로 충분하다. 임대차 신고 대상 계약이면 계약서를 첨부해 전입신고·임대차 신고·확정일자를 한 번에 끝낸다
• 회사 기숙사, 친척 집처럼 이미 세대주가 있는 집에 들어간다 → 주민센터가 확실하다
• 임대차 신고 대상이 아닌 계약이거나 계약서 원본이 손에 있다 → 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 끝낸다

확정일자를 전입신고와 같은 날 받아야 하는 이유는 두 조문이 맞물려 있기 때문이다.

• 대항력 — 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항)
• 우선변제권 — 위 대항요건에 더해 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받는다(같은 법 제3조의2 제2항)

전입신고만 하고 확정일자를 미루면 우선변제권이 없다. 확정일자만 받고 전입신고를 미뤄도 마찬가지다. 그리고 우선변제권이 생기는 날은 '확정일자를 받은 날'과 '인도·전입신고를 마친 다음 날' 중 늦은 쪽이다. 전입신고와 같은 날 또는 그 전에 확정일자를 갖추면 전입신고 다음 날 0시부터 순위가 잡히고(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결), 전입신고보다 늦게 확정일자를 받으면 0시가 아니라 그 확정일자를 받은 날 당일부터 잡힌다. 그 사이에 집주인의 근저당이 먼저 들어오면 내 순위가 뒤로 밀린다. 그래서 같은 날 처리하는 것이 가장 안전하다.

받는 방법 세 가지

확정일자 부여기관은 법으로 정해져 있다 — 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원·등기소, 공증인(주택임대차보호법 제3조의6 제1항).

수수료 근거는 규칙 이름이 비슷한 두 법령으로 나뉜다.

• 방문 600원 — 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」(법무부령) 제8조 제1항
• 인터넷등기소 전자확정일자 500원 — 「주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙」(대법원규칙) 제13조 제1항 제3호

임대차 신고 대상이면 신고가 곧 확정일자다

먼저 대상 지역을 본다. 주택 임대차 신고제는 전국 규칙이 아니다. 수도권(서울·인천·경기) 전역, 광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도, 그리고 도(道)의 시(市) 지역에 적용되고, 도의 군(郡) 지역은 빠진다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제2항, 같은 법 시행령 제4조의3 제2항. 경기도 관할 군은 포함).

부울경 기준으로 옮기면 이렇다.

• 부산·울산 — 광역시라 전역이 대상이다. 기장군·울주군도 광역시 관할 군이라 포함된다
• 경남 — 창원·김해·양산·거제 같은 시 지역만 대상이다. 함안군·창녕군·고성군·의령군 등 군 지역은 대상이 아니다

대상 지역에서 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 한다(시행령 제4조의3 제1항, 신고 기한은 법 제6조의2 제1항). 보증금이 작아도 월세가 30만원을 넘으면 대상이다 — 부산 사상구 원룸을 보증금 500만원에 월세 45만원으로 계약했다면 신고 대상이라는 뜻이다. 반대로 함안군 산단 인근 원룸은 같은 조건이어도 신고 의무가 없고, 그만큼 확정일자를 임대차 신고로 갈음할 수 없으니 주민센터나 인터넷등기소에서 따로 받아야 한다.

신고 방법은 세 가지다. 이 가이드를 읽는 사람에게 가장 짧은 길은 첫 번째다.

1. 전입신고에 얹기 — 주민센터든 정부24든, 전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 내면 임대차 신고를 한 것으로 보고(법 제6조의5 제1항), 그 접수로 확정일자까지 부여된 것으로 본다(같은 조 제3항). 계약서 하나로 세 가지가 끝난다
2. RTMS — 전입신고 경로를 쓰지 않을 때는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 따로 신고한다
3. 관할 읍·면·동 주민센터 방문 — 임대차 신고만 따로 하는 경우

미신고·지연신고 과태료는 계약금액 구간과 지연 기간에 따라 2만~30만원, 거짓신고는 100만원까지다. 법률이 정한 '100만원 이하'(같은 법 제28조 제5항 제3호)는 상한 규정이고, 실제 부과 금액은 같은 법 시행령 별표가 정한다. 2021년 6월부터 이어진 계도기간은 2025년 5월 31일자로 끝나, 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 실제로 부과된다.

기숙사에 산다고 전입신고 대상에서 빠지는 것이 아니다.

주민등록법 제6조 제1항은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 주소나 거소를 가진 사람을 등록 대상으로 정한다. 회사 기숙사도 거주지다. 3개월 근무 예정으로 기숙사에 들어가면 대상이다.

신고 주체는 조금 다르다. 주민등록법 제12조는 기숙사나 그 밖에 여러 사람이 동거하는 숙소에 거주하는 주민에 대하여, 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내에 그 숙소의 관리자가 신고하도록 정한다. 다만 관리자가 신고할 수 없으면 본인이 해야 한다.

여기서 문제가 생긴다. 회사가 알아서 해줄 것으로 알고 기다리다가 14일이 지나는 경우다. 입사 첫 주에 총무·인사 담당자에게 한 줄만 확인한다.

> "기숙사 전입신고는 회사에서 일괄로 하나요, 제가 직접 하나요?"

회사가 하지 않는다면 본인이 14일 안에 주민센터에서 처리한다.

기숙사 입주는 주택임대차계약이 아닌 것이 보통이라 확정일자는 해당 없다. 다만 별도로 임대차계약서를 쓰고 보증금을 냈다면 그 계약서로 확정일자를 받는다.

입사할 회사가 기숙사를 운영하는지, 통근버스로 다닐 수 있는지는 BIZ360 강소기업 상세의 현장정보에서 미리 볼 수 있다. 살 곳이 정해져야 전입신고 일정도 잡힌다.

전입신고를 마쳤다고 주소가 전부 바뀌는 것은 아니다. 자동으로 따라오는 것과 따로 해야 하는 것을 구분한다.

자동차 — 대개 따로 할 필요 없다

주민등록지가 그 자동차의 사용본거지인 소유자가 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 변경등록을 신청한 것으로 본다(자동차등록령 제22조 제2항 제5호). 개인 명의 차량이고 등록된 사용본거지가 집 주소라면 전입신고 하나로 끝난다.

그 밖의 경우(법인 명의이거나 사용본거지가 주민등록지와 다른 경우)는 사유가 생긴 날부터 30일 이내에 변경등록을 신청한다(자동차관리법 제11조 제1항, 자동차등록령 제22조 제1항).

우편물 — 신청해야 따라온다

옛 주소로 오는 우편물은 자동으로 새 주소로 가지 않는다. 우체국 주거이전 우편물 전송서비스를 신청하면 전 주소지로 발송된 우편물을 새 거주지로 전송해 준다.

수수료는 권역에 따라 다르고, 권역은 시·도 단위다(개인 1인 기준).

부산·울산·경남은 서로 다른 권역이다. 부산에서 울산으로 옮겨도, 수도권에서 김해로 내려와도 첫 3개월부터 7,000원이 든다. 신청은 인터넷우체국, 정부24, 우체국 창구에서 하거나, 전입신고할 때 주민센터에서 함께 할 수 있다.

외국인이라면 — 14일이 아니라 15일

외국인등록을 한 사람은 주민등록이 아니라 체류지 변경신고를 한다. 기한은 전입한 날부터 15일 이내다(출입국관리법 제36조 제1항). 새 체류지의 시·군·구 또는 읍·면·동, 관할 출입국·외국인관서에 신고하고 하이코리아에서 온라인 신고도 된다.

신고하지 않으면 100만원 이하의 벌금 대상이다(같은 법 제98조 제2호). 과태료가 아니라 벌금이다.

그 밖

은행·통신사·보험 같은 민간 기관의 주소는 전입신고로 바뀌지 않는다. 각각 변경한다.