전월세 계약 전에 확인할 것

등기사항전부증명서(등기부등본)는 집주인 동의 없이 누구나 뗀다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 되고, 인터넷 열람은 1통 700원, 발급은 1통 1,000원이다.

세 부분을 순서대로 본다

갑구에 가압류·압류·경매개시결정이 있으면 그 집은 넘긴다. 조건을 붙여 진행할 자리가 아니다.

선순위 채권과 내 보증금의 관계

경매로 넘어가면 배당 순서는 등기·확정일자 순이다. 앞선 근저당의 채권최고액이 크면 내 보증금은 그만큼 뒤로 밀린다. 선순위 채권액과 내 보증금을 더한 값이 그 집 시세에 가까워질수록 돌려받을 가능성은 떨어진다.

보증금이 적으면 순위와 무관하게 일부를 먼저 받는 장치가 있다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 다만 두 가지 제약이 붙는다.

• 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록을 마쳐야 한다(같은 항 후단)
• 받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다(같은 조 제3항 단서, 같은 법 시행령 제10조 제2항)

금액은 계약일이 아니라 근저당 설정일로 정해진다

여기가 어긋나기 쉬운 지점이다. 적용 기준은 지금 시행 중인 시행령이 아니라, 그 집에 최선순위 담보물권이 설정된 날 당시의 시행령이다. 시행령을 고칠 때마다 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"는 경과규정이 붙기 때문이다(주택임대차보호법 시행령 부칙 〈대통령령 제33254호, 2023. 2. 21.〉 제2조).

그래서 을구에서 가장 앞선 근저당의 설정일을 먼저 보고, 그 날짜에 해당하는 줄을 읽는다.

각 줄의 근거는 그 시점에 시행 중이던 시행령 제11조 제3호·제4호(대상 보증금)와 제10조 제1항 제3호·제4호(먼저 받는 금액)다. 을구에 담보물권이 아예 없으면 현행 기준을 본다. 2016년 3월 31일보다 앞선 근저당이면 금액이 더 낮아진다(그 밖의 지역 기준 4,500만원 이하 → 1,500만원). 2016년 3월 31일부터 2018년 9월 17일 사이에 설정된 근저당은 부울경 두 구간 모두 위 표의 2018년 행과 금액이 같다. 어느 쪽이든 국가법령정보센터에서 시행령 '연혁'을 열어 설정일에 시행 중이던 제10조 제1항과 제11조를 직접 확인한다.

부울경 공단권 원룸에는 2023년 2월 21일보다 앞서 잡힌 근저당이 남아 있는 물건이 있다. 그런 집에 보증금 8,000만원으로 들어가면 현행 표로는 최우선변제 대상이지만, 근저당이 2020년에 설정됐다면 당시 기준(6,000만원 이하)에 걸려 한 푼도 받지 못한다. 표만 보고 "2,800만원은 확보"라고 계산하면 반대 결론에 이른다.

기장군·울주군이 경남과 같은 줄인 이유는 시행령 제11조 제3호가 광역시에서 군 지역을 빼고 있기 때문이다. 온산·언양 쪽 방을 보는 사람은 이 줄을 확인한다.

등기부에 안 나오는 두 가지

• 임대인의 미납 국세 — 체납액은 등기부에 없지만 배당에서는 앞설 수 있다. 보증금이 1천만원을 넘는 계약을 체결한 임차인은 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이 미납 국세와 체납액을 열람할 수 있다(국세징수법 제109조 제2항, 같은 법 시행령 제97조 제2항). 임대차계약 체결 사실을 증명할 서류를 내면 관할이 아닌 세무서에서도 신청할 수 있다(같은 법 제109조 제1항 후단, 같은 법 시행령 제97조 제1항 제1호)
• 나보다 먼저 들어온 임차인들의 보증금 — 다가구주택이면 이것이 사실상 선순위 채권이다. 임대인은 임대차계약을 체결할 때 그 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 한다(주택임대차보호법 제3조의7 제1호·제2호). 다만 계약 체결 전에 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있으니, 동의로 갈음한다면 직접 열람해서 확인한다

등기부는 두 번 뗀다. 계약 직전에 한 번, 잔금 치르는 날 아침에 한 번. 그 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우가 있다.

전세든 월세든 보증금을 지키는 힘은 계약서가 아니라 세 가지 사실에서 나온다.

• 인도 — 실제로 짐을 옮기고 그 집에 산다
• 전입신고 — 그 주소로 주민등록을 옮긴다
• 확정일자 — 계약서에 날짜를 확정받는다

앞의 둘이 갖춰지면 대항력이 생긴다. 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 같은 항 후단은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정한다. 여기에 확정일자까지 있으면 경매·공매의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 붙는다(같은 법 제3조의2 제2항).

셋 중 하나라도 빠지면 나머지가 무력해진다. 확정일자만 받아 두고 전입신고를 미루면 우선변제권은 생기지 않는다.

전입신고는 이사 당일에 한다

주민등록법상 기한은 전입한 날부터 14일 이내이고, 정당한 사유 없이 기간 내에 하지 않으면 5만원 이하 과태료다(주민등록법 제16조 제1항, 제40조 제4항). 그런데 14일을 다 쓰면 안 된다. 대항력이 신고한 다음 날 0시에 생기기 때문에, 신고가 늦어진 날수만큼 무방비 구간이 길어진다.

같은 이유로 잔금일 당일이 가장 위험하다. 잔금을 받은 임대인이 그날 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 대항력보다 앞선다. 계약서 특약에 "잔금일 다음 날까지 소유권 변동과 담보권 설정을 하지 않는다"를 넣어 두는 이유가 이것이다.

어디서 하는가

확정일자는 계약서만 있으면 이사 전에 미리 받아도 된다. 다만 우선변제권 자체는 인도와 전입신고가 갖춰진 다음 날 0시에 생긴다.

2025년 6월 1일부터 주택 임대차 계약 신고에 과태료가 실제로 붙는다. 2021년 6월 1일 시작한 계도기간이 2025년 5월 31일 끝났고, 6월 1일 이후 체결한 계약부터 부과 대상이다.

• 근거 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항
• 기한 — 계약 체결일부터 30일 이내
• 대상 금액 — 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과. 갱신이라도 보증금·차임의 증감 없이 기간만 연장하는 계약은 빠진다(같은 법 시행령 제4조의3 제1항)
• 의무자 — 임대인과 임차인 공동. 한쪽이 거부하면 단독으로 신고할 수 있다(같은 법 제6조의2 제3항)
• 변경·해제 — 보증금·차임이 바뀌거나 계약이 해제되면 확정된 날부터 30일 이내에 다시 신고한다(같은 법 제6조의3 제1항)

과태료는 2025년 4월 29일에 내려갔다

법률 상한은 그대로 100만원 이하지만(같은 법 제28조 제5항 제3호), 실제 부과액을 정하는 시행령 별표 3이 2025년 4월 29일 개정되면서 단순 지연·미신고는 최대 30만원으로 낮아졌다. 100만원은 이제 거짓 신고에만 붙는다.

계약금액은 보증금액이고, 월 차임이 있으면 월 차임의 200배를 더한다(별표 3 비고 2). 보증금 3,000만원에 월세 40만원이면 계약금액은 1억 1,000만원이다.

거짓으로 신고하면 계약금액과 무관하게 100만원이다. 신고관청은 위반의 동기·결과·횟수를 고려해 위 금액의 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있고(별표 3 제1호), 늦은 사실을 스스로 신고하면 감경 또는 면제될 수 있다(같은 법 제29조).

부울경에서 내가 대상인가

신고 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·군·구인데, 군은 광역시와 경기도에 속한 군만 들어간다(같은 법 시행령 제4조의3 제2항).

최우선변제 구간에서는 기장군·울주군이 빠졌는데 여기서는 들어간다. 제도마다 군을 다르게 취급하니 표를 각각 본다.

전입신고와 한 번에 끝내는 방법

임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 본다(같은 법 제6조의5 제1항). 그리고 임대차 신고의 접수가 완료되면 확정일자를 부여한 것으로 보는데, 이것은 임대차계약서가 제출된 경우로 한정된다(같은 조 제3항).

그래서 주민센터에서 전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 내면 인도를 뺀 나머지가 그 자리에서 끝난다. 계약서 없이 전입신고만 하면 확정일자는 따로 받아야 한다. 온라인은 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 한다.

신고 대상이 아닌 군 지역이라도 확정일자와 전입신고는 별개로 반드시 한다. 신고 의무가 없는 것이지, 보증금 보호 장치가 없어도 되는 것이 아니다.

부울경 제조 현장의 출근지는 대체로 산업단지 안이다. 녹산·신호(부산 강서), 미포·온산(울산), 창원국가산단, 김해 골든루트, 양산 산막·어곡 같은 곳이다. 단지 안팎은 원룸 물량이 적고 오래된 경우가 많아, 시내에 방을 잡고 통근버스로 들어가는 구조가 흔하다.

그래서 순서를 뒤집어야 한다. 방을 먼저 잡고 회사를 고르면 통근이 어긋난다. 지원할 회사의 통근버스 노선을 먼저 보고, 그 노선이 지나는 동네에서 방을 본다.

월 고정비가 갈리는 지점

BIZ360 강소기업 상세에는 통근버스·기숙사·교대형태·초봉대 네 항목이 있다. 기업마다 채워진 정도가 다르니, 값이 있는 곳부터 서너 곳 추려 비교하면 방을 보러 다닐 동네가 먼저 좁혀진다. 비어 있는 항목은 면접에서 물어볼 질문으로 올린다.

계약 기간을 짧게 잡아도 손해가 아니다

수습은 3개월인데 임대차는 2년이라 부담스럽다는 말을 자주 듣는다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항 단서). 1년으로 쓰고 들어가도 임차인 쪽이 불리해지지는 않는다.

다만 기간 중간에 나가는 것은 다른 문제다. 계약 기간이 남았는데 퇴거하면 보증금 반환이 다음 임차인을 구할 때까지 늦어질 수 있다. 교대 형태가 몸에 맞지 않아 몇 달 만에 옮기는 경우가 실제로 있으니, 계약 전에 교대 형태를 확인해 두면 방 문제까지 함께 줄어든다.